3月15日，深圳官方又发布了一则旧改新政通知——《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》（以下简称管理规定）。

各区政府（新区管委会）、各有关单位:

《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。

特此通知。

深圳市规划和自然资源局

2019年3月15日

划重点：

《管理规定》解读文件全文：

（一）我市在2010年出台了一版《申报指引》，现在又准备出台《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》，与原《申报指引》有什么区别，能起到什么作用？

解读：2016年市委市政府决定实施城市更新强区放权改革，给全市城市更新管理工作带来新的机遇和挑战。为进一步增强城市更新政策的系统性，贯彻落实《更新办法实施细则》的要求，保证现行城市更新政策之间的充分衔接，进一步规范全市各区城市更新单元计划的申报工作，促进全市城市更新有效率、有质量地推进，有必要对原《申报指引》进行修订。

《管理规定》与原《申报指引》的相比主要有以下几个方面的特点：

一是该《管理规定》落实新的上位政策对计划申报方面的规定，并进行细化和明确，形成简洁明了的操作手册，指导申报主体按照全市统一规则，开展更新单元计划的申报工作。

二是与近年来出台的涉及城市更新工作操作层面的政策进行了充分的横向衔接。

三是尊重旧版《申报指引》形成的既有操作规定的同时开展科学检讨，删除不再适用的部分条款。

四是优化完善原有的篇章表达，并结合城市更新工作实践，增加了"计划调整"、"计划调出"两个章节，并首次提出对更新单元计划实施有效期管理制度，促进更新单元计划的优质、高效推进。

（二）该《管理规定》的修编，有没有提高了城市更新单元计划申报的难度及门槛。

解读：该《管理规定》中，主要是将分布比较零散的既有城市更新政策，按照一定的规则进行整合，不涉及新增要求或者程序，仅进行进一步的规范，不会提高城市更新单元计划申报的难度或者门槛。相反，该《管理规定》的出台，将会促进城市更新单元计划的申报和调整有据可依，优质、高效推进。

（四）该《管理规定》为什么提出城市更新单元计划实施有效期管理制度。

解读：经过统计，有部分已纳入城市更新单元计划的项目，长期没有实施进展。为了提高城市更新单元计划制定工作的科学性，结合省市审计部门的要求，在本次修订中提出城市更新单元计划有效期管理制度，即自计划公告之日起，更新单元计划有效期两年，同时，考虑到一些项目的复杂性，允许延期一次，期限一年。到期后的项目按照公告要求自动失效。主要目的是为了给社会明确预期，促进更新单元计划优质、高效推进。

（五）新增项目设定了有效期，存量项目将如何管理。

解读：根据"法不溯及以往"的原则，本规定仅明确自印发之日起，新增更新单元计划项目按照本规定设定有效期。同时主管部门正在对存量项目进行梳理、研究，制定计划清理的规则以及探索存量项目实施有效期管理机制的可行性。

（六）本《管理规定》中未提及"小地块"更新事宜，规定了拆除用地面积应大于10000平方米，请问是如何考虑的。

答：为了鼓励产业发展，完善城市基础设施、公共服务设施，原特区内自2014年开始试行小地块更新政策，即用地面积在3000-10000平方米之间的地块，也可以申请开展城市更新工作。

经过一段时间的实践，发现部分小地块更新项目偏离了政策制定的初衷，使城市更新出现"碎片化"的倾向。

因此经市政府同意，原市规划国土委于2018年8月28日印发《关于拆除重建类城市更新单元拆除范围用地面积事宜的通知》（深规土[2018]629号），暂停受理面积小于10000平方米的地块的申请。

对于拟申报拆除用地不足10000平方米的情况，建议扩大研究范围，与周边符合城市更新条件的片区共同申报城市更新单元计划，开展城市更新工作。

（七）请问关于"工改保"，本《管理规定》相比《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施》有什么调整。

解读：主要是"工改保"的适用对象有所扩大。

《暂行措施》规定了成片产业园区外，轨道站点500米范围内规划为工业工业区可以申请"工改保"；市政府于今年8月份印发的《深圳市工业区块线管理办法》（深府规[2018]14号），明确工业区块线内、距离轨道站点500米范围内的工业用地，可申请"工改保"。

《管理规定》与该办法进行衔接的同时，提出工业区块线外的工业用地，只要满足城市基础设施、公共服务设施的要求，都可以申请进行"工改保"，不再设定距离轨道站点是500米还是1000米的要求。可以预判，"工改保"政策的适用对象将有较大幅度的增加。

（八）更新单元计划的申报、审查程序是什么。

解读：更新单元计划由符合条件的申报主体向去城市更新机构申报；重点更新单元计划由区城市更新机构作为申报主体，向市规划和自然资源部门申报。

审查程序如下：

一般更新单元：区城市更新机构窗口收文——区城市更新机构审查——区城市更新机构组织公示——区城市更新机构对公示意见进行处理——区政府审批——区城市更新机构公告——市规划和自然资源部门备案。

重点城市更新单元：市规划和自然资源部门窗口收文——市城市更新机构审查——市城市更新机构组织公示——市城市更新机构对公示意见进行处理——市政府审批——市城市更新机构公告。

（九）更新单元计划的调整包含哪些类型，分别有什么要求。

解读：更新单元计划调整包含拆除范围的调整（增加及减少）、更新方向的调整等。其中：

拆除范围的调整要求如下：调整部分的权利主体同意调整的意愿应符合计划制定的相关规定，其他应满足以下要求：

属于拆除范围增加的，增加部分或增加后的合法用地比例、建筑物建成时间、城市更新五年专项规划的空间管控要求等应符合本规定的要求。

属于拆除范围减少的，减少后的拆除范围面积、合法用地比例应符合本规定的要求；涉及2010年结转计划和实施计划的，其减少后的拆除范围合法用地比例不低于计划批准时拆除范围的合法用地比例。

更新方向的调整要求如下：符合"工改保"要求的旧工业区，可申请调整更新方向，建设人才住房、安居型商品房或公共租赁住房。

因法定图则或其他法定规划调整导致已批计划更新主导方向或公共利益变化的，可申请更新单元计划调整，并与更新单元规划同步申报。

（十）更新单元计划的调出包含哪些类型，与更新单元计划的清理有什么区别。

解读：更新单元计划调出包含城市更新机构依据申报主体的申请，对更新单元计划作出的调出决定（依申请作为）；以及城市更新机构根据更新单元计划清理等政策及程序，对更新单元计划作出的调出决定（主动作为）。

更新单元计划的调出包含了计划清理情形，计划清理结果属于更新单元计划调出的一种形式。

深圳市拆除重建类城市更新

单元计划管理规定

第一章 总则

第一条 为进一步规范我市拆除重建类城市更新单元计划（以下简称更新单元计划）管理工作，根据《关于推进"三旧"改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)、《关于提升"三旧"改造水平促进节约集约用地的通知》(粤府〔2016〕96号)和我市城市更新相关规定，制定本规定。

第二条 本规定适用于我市拆除重建类城市更新单元计划的制定、调整和调出。

第三条 实施以拆除重建为主的城市更新，应当以城市更新单元为基本单位，通过更新单元计划，划定拆除范围，明确申报主体、更新意愿、更新方向以及公共利益项目用地等内容。

第四条市规划和自然资源部门作为市城市更新主管部门，负责组织、协调、指导全市更新单元计划的有关工作，拟订更新单元计划政策、组织编制城市更新专项规划和相关技术规则、标准，制定管理规范；负责更新单元计划备案，重点更新单元计划统筹报批，组织开展城市更新单元的标图建库等工作。

各区政府（含新区管理机构，下同）负责除重点更新单元以外更新单元计划的审批工作。

各区（含新区，下同）城市更新机构负责更新单元计划的审查工作，负责组织开展重点更新单元计划的申报工作；负责城市更新单元标图建库的申报工作。

第二章申报情形

第五条特定城市建成区具有以下情形之一，通过综合整治、功能改变方式难以有效改善或消除的，可申请通过拆除重建方式实施城市更新：

（一） 城市基础设施、公共服务设施亟需完善。

城市基础设施、公共服务设施严重不足，按规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的教育设施、医疗卫生、文体设施、供应设施、交通设施、社会福利设施、消防设施、公园绿地等城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目用地。

（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患。

1. 环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活。

2. 经相关机构根据《危险房屋鉴定标准》鉴定为危房，且集中成片，或者建筑质量有其他严重安全隐患。

3. 消防通道、消防登高面等不满足相关规定，存在严重消防隐患。

（六）权属证明材料。

（七）照片。涉及拆除范围调整的，应提供调整部分的现场照片。

（八）申报主体认为需提供的计划调整可行性研究报告等其他材料。

第三十八条 计划申报主体可申请调出更新单元计划，并提交以下材料：

（一） 计划调出申请书，申请书应详细说明计划调出的理由。

（二）意愿证明材料（同意调出更新单元计划的意愿应符合该更新单元计划制定时的更新意愿政策要求）。

（三）已自行理清经济关系的证明材料。

（四）拆除范围图。

（五）申报主体认为需提供的其他材料。

第三十九条 计划调整及调出的申报及审批程序、申报材料格式等要求参照计划制定的相关规定执行。

第四十条 经批准的更新单元计划，经发现违反城市更新相关政策的，调出更新单元计划。

已批更新单元计划中纳入棚户区改造计划及土地整备计划的片区，调出更新单元计划。

第四十一条 区政府可按规定对更新单元计划进行清理，具体清理办法由市规划和自然资源部门另行拟订报市政府批准后实施。

第八章附则

第四十二条 物流仓储用地进行城市更新的，可参照工业用地相关规定。

第四十三条 纳入计划的城市更新单元，仅获准开展历史用地处置、旧屋村认定、土地和建筑物信息核查及编制城市更新单元规划。

更新单元计划的申报单位仅为申报主体，实施主体须依据《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》等相关规定予以确定。

第四十四条 本规定所称"危房"是指根据建设部《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016），鉴定等级D级的房屋。

第四十五条 本规定所称"合法用地"包括国有已出让（划拨）用地、城中村用地、旧屋村用地、农村城市化历史遗留违法建筑处理用地、其他已获得用地权属证明文件的用地等。

第四十六条 本规定所称"未建设用地"指地块上没有永久性建筑的地块。

第四十七条 本规定所称"城中村"指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地、征地返还用地和原农村用地红线用地地域范围内的建成区域；"旧屋村"是指符合《深圳市拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》（深规土规〔2018〕1号）的旧屋村。

第四十八条 本规定所称"权利主体"包括土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有权人。

第四十九条 本规定所称的"地块"是指有独立产权边界的用地。原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域，可作为一个地块；确需分割的，可由申报主体结合实际情况进行地块划分。

第五十条 本规定所称"权属性质"包括：国有已出让（划拨）用地、国有未出让用地、城中村用地、旧屋村用地、农村城市化历史遗留违法建筑处理用地、其他已获得用地权属证明文件的用地等。

第五十一条 本规定自2019年3月15日起施行，《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》（深规土告〔2010〕16号）同时废止。